재산세 계산 방법, 공시가격에 공정시장가액비율 적용하면 얼마나 줄어들까요?

9월 13, 2026

2026년 1주택자 재산세는 공시가격에 43~45%를 곱해 계산되어 세 부담이 줄어듭니다. 공시가격 3억 이하는 43%, 3억~6억은 44%, 6억 초과는 45%의 공정시장가액비율을 적용합니다. 공시가격 9억 이하

1세대 1주택 공시가격별 재산세 (2026년 기준)

공식 수치로 직접 계산한 표입니다. 계산식과 가정을 표 아래에 그대로 적었습니다.

공시가격	공정시장가액비율	과세표준	재산세 본세	도시지역분+지방교육세	연간 합계	7월·9월 각 납부
1억원	43%	43,000,000원	21,500원	64,500원	86,000원	43,000원
2억원	43%	86,000,000원	56,000원	131,600원	187,600원	93,800원
3억원	43%	129,000,000원	99,000원	200,400원	299,400원	149,700원
4억원	44%	176,000,000원	172,000원	280,800원	452,800원	226,400원
5억원	44%	220,000,000원	260,000원	360,000원	620,000원	310,000원
6억원	44%	264,000,000원	348,000원	439,200원	787,200원	393,600원
7억원	45%	315,000,000원	472,500원	535,500원	1,008,000원	504,000원
9억원	45%	405,000,000원	787,500원	724,500원	1,512,000원	756,000원

계산식: 과세표준 = 공시가격 × 공정시장가액비율(3억 이하 43% / 3억~6억 44% / 6억 초과 45%). 재산세 본세는 1세대 1주택 특례세율(6천만원 이하 0.05%, ~1.5억 3만원+0.1%, ~3억 12만원+0.2%, 3억 초과 42만원+0.35%) 누진 적용. 여기에 도시지역분(과세표준×0.14%)과 지방교육세(본세×20%)를 더한 값이 연간 합계입니다. 가정: 1세대 1주택, 공시가격 9억원 이하(특례세율 대상), 도시지역 소재. 주택분은 7월과 9월에 절반씩 나눠 부과되며, 연세액 20만원 이하이면 7월에 전액 부과됩니다. 전년 대비 상승분은 세부담 상한(3억 이하 105% / 3억~6억 110% / 6억 초과 130%)에 걸려 실제 고지액이 위 계산보다 낮을 수 있습니다.

재산세 계산 방법, 핵심 요약부터 확인하세요

2026년 재산세는 매년 6월 1일 기준으로 주택 및 토지 등을 소유한 사람에게 부과되며, 1세대 1주택자는 공시가격에 따라 43%~45%의 공정시장가액비율이 적용되어 과세표준이 낮게 산정됩니다. 세금은 매년 7월 16일부터 31일까지, 그리고 9월 16일부터 30일까지 두 번에 걸쳐 나누어 납부하며, 위택스 또는 관할 지자체 세정관련 부서를 통해 납부 및 조회가 가능합니다.

많은 분이 공시가격이 그대로 세금 부과의 기준이 된다고 오해하시지만, 실제로는 정부에서 정한 공정시장가액비율을 곱한 과세표준에 세율을 곱해 계산합니다. 아래 표를 통해 나의 주택 가격 구간과 적용 비율을 먼저 확인해보세요.

공시가격 구분	공정시장가액비율	적용 특례세율 구간
3억 원 이하	43%	과표 구간별 0.05% ~ 0.2%
3억 원 초과 ~ 6억 원 이하	44%	과표 구간별 0.1% ~ 0.35%
6억 원 초과	45% (단, 9억 초과 특례 제외)	9억 이하만 특례세율 적용

위의 표를 읽으실 때는 본인 소유 주택의 올해 '공시가격'을 기준으로 가로축의 비율을 곱하여 과세표준을 직접 구하셔야 합니다. 흔히 저지르는 실수 중 하나는 실제 거래되는 '매매 시세'를 기준으로 계산하는 것입니다. 재산세는 오직 정부가 공시하는 공시가격을 기준으로 삼기 때문에, 정확한 세액 산출을 위해서는 부동산 공시가격 알리미 등 공식 사이트에서 올해 가격을 미리 파악하는 것이 중요합니다.

자주 묻는 질문으로 풀어보는 재산세 Q&A

Q1. 공정시장가액비율이 무엇이며 왜 곱해주는 건가요?

공정시장가액비율은 부동산 시장의 동향과 지방재정 여건 등을 고려하여 법정 세율이 적용되는 기준 금액(과세표준)을 조정하기 위해 곱하는 비율입니다. 만약 공시가격이 5억 원인 주택이라 하더라도, 이 비율이 없다면 5억 원 전체에 세금을 매겨 세 부담이 엄청나게 커집니다. 2026년 1세대 1주택자에게는 43~45%의 아주 낮은 비율이 적용되어 실질적인 세금 부담을 줄여주는 역할을 합니다.

Q2. 저는 1주택자인데 비율이 구체적으로 어떻게 적용되나요?

1세대 1주택자의 경우 공시가격 규모에 따라 차등 적용을 받습니다. 공시가격 3억 원 이하는 43%, 3억 원 초과 6억 원 이하는 44%, 6억 원 초과는 45%의 비율을 곱하게 됩니다. 만약 1주택자가 아니라 다주택자이거나 법인 소유의 주택인 경우에는 이 특례 비율이 아닌 일반 주택 비율인 60%가 일괄 적용되므로 차이가 큽니다.

Q3. 1주택자 특례세율은 무엇이며 일반 세율과 어떻게 다른가요?

정부는 공시가격 9억 원 이하의 1세대 1주택자에게 일반 표준세율보다 구간별로 0.05%p씩 인하된 특례세율을 적용해 줍니다. 예컨대 일반 표준세율은 과세표준 6천만 원 이하 구간에서 0.1%를 적용하지만, 1주택자 특례세율이 적용되면 0.05%만 적용됩니다. 이는 과세표준이 커질수록 혜택의 체감 효과가 더욱 뚜렷하게 나타납니다.

Q4. 고지서는 언제 나오고 납부는 어떻게 나누어 하나요?

재산세 주택분은 세액의 규모에 따라 납부 방식이 나뉩니다. 주택분의 1년 치 총세액이 20만 원 이하인 경우에는 7월(7월 16일~31일)에 한꺼번에 전액 부과됩니다. 반면 세액이 20만 원을 초과하면 납세자의 부담을 덜어주기 위해 7월 16일~31일에 절반(1/2)을 먼저 내고, 나머지 절반(1/2)은 9월 16일~30일에 나누어서 고지서가 발송됩니다.

Q5. 세금이 전년도에 비해 너무 갑자기 오를 수도 있나요?

부동산 가격의 급격한 상승으로 인한 세금 폭탄을 방지하기 위해 '세부담 상한제도'가 마련되어 있습니다. 직전 연도에 납부했던 재산세액과 비교하여 일정 비율 이상은 초과하여 부과하지 못하도록 한도를 두는 것입니다. 공시가격 3억 원 이하는 전년 대비 최대 105%, 3억 원 초과 6억 원 이하는 110%, 6억 원 초과는 130%까지만 한도가 설정되므로 안심하셔도 됩니다.

Q6. 일시에 전액 납부하기 곤란한데 분할 납부도 가능한가요?

본인이 납부해야 할 재산세 본세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 납부 기한이 지난 날부터 3개월 이내에 나누어 낼 수 있는 분납 신청이 가능합니다. 세액이 250만 원 초과 500만 원 이하일 때는 250만 원을 초과하는 금액을 분납할 수 있고, 500만 원을 초과할 때는 해당 세액의 50% 이하 금액을 분납할 수 있습니다. 자세한 분납 신청 기한과 이자 등 구체적인 세부 규칙은 관할 지자체 담당 부서에 확인하셔야 합니다.

공시가격 5억 원 아파트 소유 시 실제 계산해보기

실제 1세대 1주택자인 A씨 가구가 공시가격 5억 원의 아파트를 단독 소유하고 있는 상황을 가정하여 세금을 시뮬레이션해 보겠습니다. 이 가구는 어떤 단계로 재산세가 산출되는지 흐름을 따라오시면 내 집 세금도 쉽게 유추할 수 있습니다.

단계 1: 과세표준 구하기
공시가격이 5억 원이므로, '3억 초과 6억 이하' 구간에 해당하여 공정시장가액비율 44%를 적용합니다.
계산: 5억 원 × 44% = 2억 2,000만 원 (과세표준)
단계 2: 특례세율 적용하여 세액 계산하기
과세표준 2억 2,000만 원은 '1.5억 원 초과 3억 원 이하' 구간에 속하므로, 1주택자 특례세율 공식인 [12만 원 + (1.5억 원 초과 금액의 0.2%)]을 적용합니다.
초과 금액: 2억 2,000만 원 - 1억 5,000만 원 = 7,000만 원
초과분 세율 적용: 7,000만 원 × 0.2% = 14만 원
재산세 산출세액: 12만 원 + 14만 원 = 26만 원
단계 3: 최종 세액 계산 시 고려 사항
위에서 도출된 26만 원은 순수한 재산세 산출세액입니다. 실제 고지서에는 이 세액의 20%에 해당하는 지방교육세(5만 2천 원)와 과세표준의 0.14% 수준인 도시지역분 등의 부가세목이 가산되어 합산 고지됩니다. 실제 부가세를 포함한 총납부 세액은 개인 주택의 소재 위치 및 지자체 조례에 따라 달라질 수 있으므로 고지서의 상세 내역을 대조해 보시기 바랍니다.

재산세 납부 전 반드시 챙겨야 할 체크리스트

✔ 매년 6월 1일 기준 소유권 확인하기: 6월 1일에 하루만 주택을 소유하고 있었어도 해당 연도 전체 재산세 납세의무자가 되므로 매매 시 잔금 지급일에 유의하세요.
✔ 1세대 1주택자 적용 여부 사전 점검하기: 부부 공동명의이거나 다른 주택의 지분을 일부 보유한 경우 일시적 2주택 등 요건에 맞는지 세무 부서에 미리 확인하세요.
✔ 납부기한 및 연체료 방지하기: 7월과 9월 납부기한을 하루라도 넘기면 가산세가 부과되므로 자동이체 신청이나 위택스 알림 설정을 해두는 것이 좋습니다.

본 글은 일반 정보이며 개별 상담은 전문가에게 문의하세요.

근거 자료

이 글은 아래 자료를 근거로 작성했습니다. 제도는 수시로 바뀌므로 신청 전 원문을 확인해 주세요.

재산세 — 공식 안내공식 안내 재산세 — 공식 안내위택스 지방세법 제110조(과세표준)국가법령정보센터 지방세법 제111조(세율)국가법령정보센터

재산세 안내 묶음

질문 4개 중 2개를 정리했습니다.

7월 16일과 9월 16일 재산세 납부, 고지서 발송 기준과 대상 정리

공정시장가액비율 적용과 고지세액 계산 방법 · 지금 보는 글

준비 중 · 2편 (일시적 2주택자의 1세대 1주택 특례세율 적용 요건, 부부 공동명의 1주택자 재산세 및 종합부동산세 절세 팁)

지원금연구소